공동저당 뒤 지은 건물, 경매만으로 법정지상권이 생기지는 않는다
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 신축했다면, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다. 원문이 든 특별한 사정도 함께 살펴봅니다.
공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지은 경우, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물의 법정지상권은 원칙적으로 인정되지 않습니다.
예외적으로 검토할 수 있는 것은 신축 건물이 토지 소유자와 같은 사람의 소유이고, 토지 저당권자가 그 건물에도 토지와 동순위의 공동저당권을 확보한 경우 등입니다.
비교의 기준은 기존 건물과 신축 건물의 관계입니다
자료가 다루는 상황은 토지와 그 위의 기존 건물이 동일인의 소유일 때 두 부동산에 공동저당권을 설정한 뒤, 기존 건물을 철거하고 새 건물을 세운 경우입니다. 여기서 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 나뉘었다는 사정만으로는 신축 건물에 법정지상권이 생기지 않습니다.
일반적인 법정지상권 설명에는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고 토지와 건물이 동일인 소유였으며, 저당권 설정 후 경매로 소유자가 달라지는 경우가 제시됩니다.
그러나 공동저당 뒤 담보로 잡힌 기존 건물을 없애고 새 건물을 지은 상황에는 별도의 판단이 필요합니다. 새 건물이 경매 때 토지 위에 있다는 사실만으로 기존 건물과 같은 취급을 받는 것은 아닙니다.
특별한 사정이 있는지 살펴봅니다
원문은 예외적으로 고려할 사정으로 신축 건물의 소유자와 토지 소유자가 같은 점, 그리고 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 준 점 등을 듭니다.
따라서 비교할 때는 단순히 경매 뒤 소유자가 갈라졌는지만 볼 것이 아니라, 새 건물의 소유 관계와 저당권 설정 여부도 함께 확인해야 합니다.
다만 구체적인 사건의 결론은 그 사건의 사실관계에 따라 판단해야 합니다.
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자주 묻는 질문
공동저당권 설정 당시 건물이 존재해야 하는 이유는 무엇인가요?
자료는 저당권 설정 시 건물이 존재하고 토지와 건물이 동일인의 소유였는지를 법정지상권의 성립요건으로 안내합니다. 다만 기존 건물을 철거한 뒤 신축한 경우에는 새 건물을 위한 권리가 자동으로 인정되지 않습니다.
새 건물에 관한 담보 설정은 어떻게 검토하나요?
자료가 든 특별한 사정에는 토지와 신축 건물의 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우가 포함됩니다.